Nel 2025, chi subisce l'occupazione abusiva della propria abitazione ha strumenti più rapidi e incisivi per agire. L'occupazione di immobili è ora punita non solo con i reati tradizionali di violazione di domicilio e occupazione abusiva (artt. 614 e 633 c.p.), ma anche con il nuovo reato di occupazione arbitraria di immobile destinato a domicilio altrui (art. 634-bis c.p.), che prevede pene da 2 a 7 anni di reclusione.

Le vie legali per reagire sono tre:

• Penale: presentare querela e avviare un procedimento penale, anche se i tempi restano lunghi.

• Civile: chiedere al giudice, in via urgente, la reintegrazione nel possesso tramite l'art. 1168 c.c.

• Autotutela: è possibile intervenire autonomamente, senza incorrere in reato, solo in caso di immediata flagranza dello spoglio.

Una grande novità è l’introduzione dello sgombero immediato: grazie al nuovo art. 321-bis c.p.p., la polizia può liberare l'immobile già nella fase delle indagini preliminari, su convalida del Pubblico Ministero, senza attendere il processo.

Inoltre, chi libera spontaneamente l'immobile collaborando con le autorità può evitare la condanna, favorendo soluzioni rapide e senza ricorso alla forza.

Il nuovo quadro normativo, che prevede anche l'uso di intercettazioni nei casi più gravi, mira a proteggere efficacemente il diritto alla casa, accelerando tempi e procedure a tutela dei proprietari.

La Corte di Cassazione, con la recentissima sentenza n. 12648/2024, è intervenuta nuovamente sui temi di “buona fede” ed “errore scusabile” in cui sia incorso il contribuente “Il principio di collaborazione e buona fede permea la disciplina tributaria… richiedendo una declinatoria in concreto in relazione alla diversità delle fattispecie e delle situazioni”: questo il principio espresso dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 12648/2024. 

In particolare, la sentenza in commento trae le mosse dal ruolo straordinario e dalla pedissequa cartella di pagamento emessa da Agenzia delle Entrate ai sensi dell’art. 36 bis delle disp. accert. imp. redditi, ai fini del recupero di quanto dovuto dal contribuente a titolo di Irpef dovuta e non versata per l’anno 2011.
In particolare, secondo l’agente della riscossione, il contribuente – che aveva chiesto ed ottenuto la rateizzazione del debito – avrebbe corrisposto in ritardo la terza rata, avendo effettuato il pagamento solo in data 3 marzo 2014 anziché in data 28 febbraio 2014.Avverso tale cartella di pagamento ricorreva in primo grado il contribuente: la Commissione Tributaria Provinciale accoglieva il ricorso, rilevando che il prospetto prodotto dal contribuente recava come indicazione per il pagamento la data del 3 marzo, anziché quella del 28 febbraio 2014. A fronte di tale allegazione documentale, l’Ufficio rimaneva silente, di fatto non adempiendo all’onere di provare la legittimità dell’iscrizione a ruolo della cartella.Pertanto, Agenzia delle Entrate proponeva appello avverso la sentenza di primo grado. Tuttavia, la Commissione Tributaria Regionale della Sicilia rigettava tale appello, ritenendo che (i) il pagamento della rata era comunque avvenuto prima della scadenza della rata successiva risultante dal prospetto rinvenuto nel sito online di Agenzia delle Entrate, (ii) il contribuente era in buona fede e, infine, (iii) si era in presenza di errore scusabile. 
 
L'Agenzia, quindi, proponeva ricorso per cassazione, sostanzialmente affidando la propria difesa ad un unico motivo di gravame che possiamo così riassumere: è la legge che stabilisce come scadenza per il pagamento delle rate l’ultimo giorno di ciascun trimestre, ragion per cui l’errore del contribuente – affidatosi ad un prospetto errato – non sarebbe stato scusabile.
 
Come detto, però, la Corte di Cassazione ha (ri)affermato la correttezza della sentenza resa nel precedente grado di giudizio, confermando – quindi – la scusabilità dell’errore compiuto dal contribuente, di fatto paralizzando la pretesa dell’agente della riscossione. Come sottolineato dalla Suprema Corte, Agenzia delle Entrate, nel corso di causa, neppure avrebbe giustificato l’incongruenza documentale, “trincerandosi dietro il dato, ritenuto assorbente, che uno solo dei due prospetti fosse conforme a legge e senza tener conto del principio di legittimo affidamento”. 

A questo punto, quindi, una domanda sorge spontanea: cosa si intende esattamente per errore scusabile del contribuente? 
La risposta è da ricercare nell’art. 10 dello st. del contribuente che, in primis, sottolinea come i rapporti tra contribuente e amministrazione finanziaria debbano essere improntati al principio della collaborazione e della buona fede. 
Per tale ragione, non possono essere irrogate sanzioni, né richiesti interessi di mora, nel caso in cui l'errore del contribuente sia stato causato dall'essersi conformato ad indicazioni contenute in atti dell'Amministrazione finanziaria e dalla stessa successivamente modificate.
 
Allo stesso modo, il contribuente sarà scusato quando il comportamento - che ha determinato la violazione - sia stato causato da fatti direttamente conseguenti a ritardi, omissioni o errori degli uffici fiscali.
 
Le sanzioni non possono essere comunque irrogate quando la violazione dipende da obiettive condizioni di incertezza sulla portata e sull'ambito di applicazione della norma tributaria (in ogni caso, non determina obiettiva condizione di incertezza la pendenza di un giudizio in ordine alla legittimità della norma tributaria), o quando si traduce in una mera violazione formale senza alcun debito di imposta.

Fonte : https://www.brocardi.it/notizie-giuridiche/agenzia-delle-entrate-niente-sanzioni-commetti-errore-buona-fede-dice/4364.html

Il Decreto Salva-Casa, oltre a prevedere un procedimento semplificato di sanatoria, stabilisce anche che alcune irregolarità siano sanate senza che sia necessario presentare domanda, quindi automaticamente. Vediamo quali

L'obiettivo del decreto Salva-Casa (D.L. 69/2024) è quello di facilitare la regolarizzazione delle irregolarità presenti negli immobili. Questo obiettivo viene perseguito attraverso una semplificazione del procedimento di sanatoria in determinati casi stabiliti dal decreto stesso, come la parziale difformità rispetto al titolo abilitativo o variazioni essenziali, e attraverso una sanatoria automatica per tutte le opere che, prima del decreto, avrebbero necessitato di un procedimento di regolarizzazione. 

Si tratta dei casi di "tolleranza" in relazione agli interventi edilizi realizzati entro il 24 maggio 2024. I casi di tolleranza sono due: tolleranza esecutiva e tolleranza costruttiva. Andiamole a vedere nel dettaglio.La norma di riferimento per le tolleranze costruttive è l'art. 34 bis del T.U. edilizia il quale, attraverso il nuovo comma 1-bis, ha elevato la soglia di tolleranza del 2%, prevista dal comma 1, in caso di mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari.
Il nuovo comma eleva al 6% questa tolleranza esclusivamente per le opere realizzate entro il 24 maggio 2024 che, di conseguenza, non necessiteranno della procedura di sanatoria.Per le tolleranze esecutive, il comma di riferimento pre-riforma è il comma 2, il quale stabilisce che, fuori dei casi del comma 1, costituiscono tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l'attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l'agibilità dell'immobile.
Con il decreto Salva-Casa è stato aggiunto il comma 2-bis che, per le opere realizzate fino al 24 maggio 2024, prevede una lista più lunga di difformità considerate irrilevanti. Nel caso specifico ci riferiamo al minore dimensionamento dell'edificio, alla mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, alle irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e alla difforme ubicazione delle aperture interne, alla difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria, agli errori progettuali corretti in cantiere e agli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.Per capire se un'opera realizzata entro il 24 maggio 2024 possa essere considerata sanata automaticamente, è necessaria la dichiarazione effettuata, da un tecnico abilitato, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali, così come stabilito dal comma 3 dell'art. 34-bis del T.U. Edilizia.

Fonte: https://www.brocardi.it/notizie-giuridiche/nuovo-condono-edilizio-2024-molti-abusi-verranno-sanati/4347.html

Il decesso di un proprio familiare comporta, oltre all’inevitabile lutto, anche una serie di conseguenze sotto il profilo giuridico, specialmente in punto di successione ereditaria. Infatti, quando si valuta se accettare o meno un’eredità, gli eredi devono necessariamente tenere in considerazione vari aspetti: in primo luogo, la presenza di debiti che gravino sul patrimonio del defunto (c.d. de cuius), la situazione patrimoniale complessiva e, in particolare, la presenza di immobili abusivi nell’eredità del defunto.Un aspetto importante da chiarire riguarda cosa fare se l’eredità comprende un immobile costruito senza autorizzazione. La questione merita un approfondimento specifico per evitare complicazioni future. Sebbene l'abuso edilizio sia un reato attribuibile solo a chi ha commesso l'illecito, quando un immobile abusivo viene ereditato, gli eredi devono affrontare potenziali problemi legali, derivanti proprio dall’abuso edilizio realizzato dal defunto. Infatti, nel nostro Paese, il problema degli abusi edilizi e della non conformità alle normative urbanistiche è piuttosto comune. Ne consegue che spesso e volentieri gli eredi si trovano a fare i conti con tali problematiche.Si definisce abuso edilizio qualsiasi intervento di costruzione o ristrutturazione che venga effettuato senza il permesso del Comune o in modo non conforme a tale permesso.
Questi illeciti possono essere suddivisi in base alla loro gravità:

• interventi effettuati senza il necessario titolo abilitativo;
• interventi eseguiti in totale difformità rispetto al titolo abilitativo;
• interventi eseguiti in parziale difformità rispetto al titolo abilitativo;
• variazioni essenziali rispetto al permesso.

Quando un immobile abusivo viene incluso nel lascito ereditario, gli eredi subentrano nella proprietà di tale bene, anche se, secondo la legge, la vendita e le donazioni di immobili aventi ad oggetto abusi edilizi sono affette da nullità. Pertanto, nel momento in cui gli eredi accettano l’eredità, acquisiscono anche la proprietà dell’immobile abusivo.
Tuttavia, graveranno in capo a loro solo responsabilità di natura amministrativa e non anche penale. Infatti, la legge prevede che gli eredi non sono penalmente responsabili per gli abusi edilizi commessi dal defunto. Non è quindi possibile avviare un processo penale nei loro confronti, né le multe inflitte all’autore dell’abuso edilizio possono essere estese anche agli eredi che hanno accettato l’immobile abusivo. Gli eredi possono comunque essere soggetti a sanzioni amministrative, come ad esempio ordinanze di demolizione, le quali, appunto, non hanno natura penale, bensì solo amministrativa e sono inflitte nei confronti del proprietario del bene da demolire. Quanto alle multe inflitte al defunto per l’abuso edilizio, come detto, le stesse non ricadono sugli eredi. 

Fatta questa premessa, vediamo quindi quali comportamenti adottare nel momento in cui si eredita un immobile abusivo.
La prima cosa da fare è determinare la natura dell’abuso edilizio. Per fare ciò, è preferibile avvalersi della consulenza di un tecnico, il quale dovrà valutare le condizioni dell’immobile e raccogliere la documentazione pertinente.
In secondo luogo, gli eredi dovranno dimostrare che l’immobile ereditato era affetto da abuso edilizio già prima della successione. Inoltre, gli eredi devono essere pronti a rispondere a eventuali ordinanze di ripristino della conformità dell’immobile o di demolizione del medesimo.In alcune situazioni, è anche possibile sanare l’abuso edilizio ereditato. La responsabilità di sanare l’immobile ricade sugli eredi, anche se l’immobile è molto vecchio. La sanatoria può essere ottenuta attraverso:

• un condono edilizio, che consente la regolarizzazione degli abusi avvenuti entro una certa data;
• una sanatoria edilizia, che permette di regolarizzare l’abuso entro 90 giorni dall'accertamento.

Entrambe le opzioni comportano costi differenti e richiedono l’assistenza di un professionista per la redazione della perizia tecnica e l’avvio delle pratiche.
Per ottenere la sanatoria dell’abuso, è necessario presentare una domanda al Comune, corredata da tutta la documentazione richiesta e dal pagamento delle sanzioni previste.La proprietà di immobili abusivi può comportare l’irrogazione, a carico dei proprietari, anche se eredi, di diverse sanzioni amministrative, pecuniarie e non.
In particolare, le sanzioni amministrative pecuniarie possono essere le seguenti:

• fino a 10.329 euro per inosservanza di norme e permessi;
• da 5.164 a 51.645 euro per lavori eseguiti senza permesso o nonostante ordini di sospensione;
• da 15.493 a 51.645 euro per lottizzazione abusiva o interventi in zone vincolate;
• una sanzione pari al doppio dell'aumento del valore venale dell’immobile per mancata o difforme segnalazione di inizio lavori, con un minimo di 516 euro.

Inoltre, come detto, gli eredi che ottengono in successione un immobile abusivo, possono essere destinatari di un ordine di demolizione. L'art. 31 del T.U. edilizia infatti dispone che l'ente locale, dopo aver accertato "l'esecuzione di interventi in assenza di permesso, in totale difformità dal medesimo, ovvero con variazioni essenziali", ingiunge al proprietario la rimozione dell'abuso o la demolizione dell'immobile.
In caso di inottemperanza all'ingiunzione nel termine di 90 giorni, il bene viene acquisito di diritto gratuitamente al patrimonio del Comune.

Infine, è bene tenere a mente che la Corte di Cassazione ha stabilito che un immobile abusivo non può essere diviso tra gli eredi. Il giudice, nell'effettuare la divisione ereditaria, deve escludere l’immobile abusivo dalla ripartizione.

Fonte: https://www.brocardi.it/notizie-giuridiche/ereditare-immobile-abusivo-diverse-possibilita-sanare-proprieta/4292.html