L’enfiteusi è un diritto reale di godimento su cosa altrui che si concretizza nell’utilizzo del fondo altrui con la percezione dei frutti. Il titolare del diritto deve migliorarlo e pagare al proprietario del bene un canone periodico, che può essere in denaro o in natura. Il contenuto dell’enfiteusi è del tutto particolare. Si tratta di un diritto reale che attribuisce al suo titolare poteri molto ampi, molto vicini a quelli che spettano al titolare. L’enfiteuta diventa quasi il proprietario effettivo del fondo, se non fosse che il suo diritto può estinguersi per prescrizione (mentre la proprietà è imprescrittibile). In passato la costituzione dell’enfiteusi avveniva in modo molto diffuso per destinare a colture estesi terreni boschivi, paludosi o incolti, ma anche per migliorare dei fondi urbani.

A questo fine era richiesto, e lo è ancora in termini di durata, un limite minimo di vent’anni (art. 958 c.c.). L’enfiteusi può essere ceduta a terzi e trasmessa agli eredi (art. 965 c.c.). Per quanto riguarda la sua durata l’enfiteusi può essere perpetua, quindi contratta a tempo indeterminato e a tempo determinato. In quest’ultimo caso, tuttavia, l’enfiteusi deve avere una durata minima di vent’anni. La ragione risiede nel contenuto stesso del diritto: in sostanza per consentire all’enfiteuta di apportare adeguati miglioramenti al fondo. É vietata inoltre la subenfiteusi. Il diritto di enfiteusi può nascere in diversi modi: per contratto, ed in questo caso la stipulazione deve avere forma scritta a pena di nullità ed è soggetta a trascrizione nei registri immobiliari; per testamento; per usucapione, in ragione del possesso continuato e ininterrotto per un tempo di vent’anni.

Per poter usucapire il diritto di enfiteusi, quindi, è necessario che per vent’anni il soggetto si sia comportato, di fatto, quale titolare del diritto stesso. Si pensi a chi, pur in assenza di un accordo scritto, abbia pagato il canone periodico al proprietario e abbia apportato miglioramenti al fondo. Fra i diritti che spettano in capo all’enfiteuta si ricordano i seguenti: all’enfiteuta in perpetuo o per un determinato tempo viene consesso di utilizzare un fondo acquisendo i diritti che avrebbe il proprietario sui frutti dello stesso e delle sue accessioni, sul tesoro e in relazione alle utilizzazioni del sottosuolo; può disporre del suo diritto, ma non del fondo che resta di proprietà del concedente, e lo può fare per atto tra vivi o per testamento. Tutto a condizione che l'atto costitutivo del diritto non vieti espressamente all'enfiteuta di disporre del proprio diritto per atto tra vivi, in tutto o in parte, per un periodo non superiore ai vent'anni. Se poi l'enfiteuta non dovesse rispettare tale condizione, l'enfiteuta non è libero dagli obblighi a cui è tenuto verso il concedente, ma ne risponde solidalmente insieme all'acquirente.

Se dovesse perire una parte notevole del fondo l'enfiteuta, entro un anno dall'evento, se il canone è sproporzionato in riferimento alla parte residua, può chiederne la riduzione o rinunciare al suo diritto restituendo il fondo al proprietario, fatto salvo il rimborso per i miglioramenti apportati al fondo. Gode anche del diritto al rimborso dei miglioramenti apportati, nella misura equivalente all'incremento di valore del fondo, così come accertati al momento della riconsegna, a meno che in giudizio non sia emersa la prova della sussistenza in genere dei miglioramenti apportati. In questo caso l'enfiteuta può tenere il fondo fino a quando il suo credito non è stato soddisfatto. Può anche concedere il fondo in locazione. Oltre a godere di diritti sull’enfiteuta gravano anche degli obblighi. Costituisce un obbligo dell’enfiteuta quello di migliorare il fondo, realizzando opere o iniziative dirette a incrementare il valore del terreno o aumentarne la produttività, oltre a quello di pagare al concedente un canone periodico che può consistere in una somma di denaro o in una quantità fissa di prodotti naturali.

Ha altresì l’obbligo di corrispondere il canone periodico concordato che può consistere in beni in natura o in denaro, del quale non può chiedere la riduzione neppure se il fondo è sterile o nel caso in cui dovesse perdere i frutti. Tale obbligo grava su tutti i coenfiteuti e su tutti gli eredi dell'enfiteuta fino a quando resta in piedi la comunione. In caso di sopravvenuta divisione o di godimento separato del fondo ogni erede o coenfiteuta resta obbligato per la sua parte, in base al valore della sua porzione. Infine deve anche provvedere al pagamento delle imposte che gravano sul fondo, a meno che leggi speciali non dispongano diversamente. L’enfiteusi si può estinguere per scadenza del termine (se temporanea), per prescrizione in caso di non utilizzo ventennale del diritto (art. 970 c.c.) o per sua rinuncia, per consolidazione, per affrancazione quando con atto unilaterale il concessionario paghi al proprietario un valore come stabilito dalle leggi speciali, per devoluzione quando il proprietario chieda in giudizio la cessazione dei diritti dell’enfiteuta e la liberazione del fondo per il mancato adempimento degli obblighi a suo carico previsti o per perimento totale del fondo.

Avv. Donatella Rampello